Szerző: SÁNDORNÉ ÚJ ÉVA ADÓSZAKÉRTŐ
Ingatlan formájában megszerzett osztalék esetén az egyik kardinális kérdés, hogy megjelenik-e az általános forgalmi adó vagy sem. A kérdés megválaszolása nem is olyan egyszerű, hiszen az a konkrét ingatlan paramétereinek ismeretében válaszolható meg (új, nem új, telek, felépítmény stb.). Meg kell jegyezni, hogy az általános forgalmi adót szabályozó 2007. évi CXXVII. törvény (a továbbiakban: Áfa törvény) külön ingatlanfogalmat nem tartalmaz. Amire definíció található, az az építési telek.
Új ingatlan
Az Áfa törvény értelmében az új ingatlanok értékesítése általános forgalmi adóval terhelt. Az adó mértéke attól függ, hogy lakóingatlanról vagy nem lakóingatlanról van szó. Azok az új lakóingatlanok, amelyek megfelelnek az Áfa törvény követelményeinek, 5 százalék áfával értékesíthetők. A hasznos alapterületre vonatkozó előírások:
- egylakásos lakás esetén a hasznos alapterület nem haladja meg a 300 m2-t,
- többlakásos ingatlan esetén egy-egy lakás hasznos alapterülete nem haladja meg a 150 m2-t,
- a rozsdaövezeti akcióterületen található földrészleten létesített többlakásos lakóingatlanban kialakítandó vagy kialakított, 150 m2-t meg nem haladó összes hasznos alapterülettel rendelkező lakás.
Amennyiben a hasznos alapterület meghaladja a fenti négyzetmétereket, akkor az új lakások áfája 27 százalék. Akkor is 27 százalék az általános forgalmi adó, ha az új ingatlan nem lakóingatlan (garázs, műhely, nyaraló, irodaház stb.). A tagoknak osztalékként átadott ingatlanhányadokat terhelő áfát az ingatlanok átadásakor, a tulajdonosok felé történő számlázáskor kell felszámítania és bevallania a cégnek. Ha az ingatlan áfás, és a bruttó osztalék a nettó ingatlaneladási értékkel egyezik meg, akkor az áfával a vevő még tartozik a cégnek.
Használt ingatlan
Az ingatlanok értékesítése főszabály szerint áfafizetési kötelezettséget nem keletkeztető, adómentes ügyletnek minősül, tehát a vételár után adót felszámítani nem kell. Az értékesítő félnek azonban lehetősége van a használt ingatlan értékesítését adókötelessé tenni a NAV felé történő bejelentés mellett. Ebben az esetben az adó alapjára a 27 százalékos adómérték alkalmazandó.
Ha a vállalkozás az ingatlan beszerzésekor élt az áfalevonási jogával, és az áfás értékesítést választja, akkor a levonható áfa végleges marad. Ha a vállalkozás az ingatlan beszerzésekor élt az áfalevonási jogával, de a használt ingatlant áfamentesen értékesíti, akkor a figyelési időszak hátralévő részére eső hányadát vissza kell fizetnie.
Építési telek
Az építési telek is szolgálthat osztalék tárgyául. Az Áfa törvény szabályai alapján az építési telek „értékesítésekor” 27 százalék mértékű forgalmi adót kell fizetni. Az Áfa törvény 259. § 7. pontja alapján építési teleknek minősül az a telek, amely
- beépítésre szánt területen fekszik, és nem minősül beépített ingatlannak,
- az építési szabályoknak megfelelően kialakított,
- a közterületnek gépjármű-közlekedésre alkalmas részéről zöldfelület, illetve termőföld sérelme nélkül megközelíthető,
- telek vagy telkek csoportja, amely a nyomvonal jellegű építmények elhelyezésére szolgál (építési terület) és amely egyúttal nem minősül beépített ingatlannak.
Az átadott ingatlan elszámolása a társasági adóban
Az osztalékként átadott ingatlant ki kell vezetni a könyvekből. A társaságiadó-alanyok esetében külön nyilvántartást kell vezetni az Szt. alapján költségként elszámolt értékcsökkenésről, továbbá a társaságiadó-alap meghatározásánál adózás előtti eredményt csökkentő értékcsökkenésről is. A két értékcsökkenés eltérhet egymástól, mert a Tao törvény csak a maradványérték nélküli, bruttó alapú, lineáris értékcsökkenést ismeri el. Az Szt. ennél rugalmasabb. Az osztalékként átadott ingatlan esetében az ingatlan könyv szerinti értékével majd meg kell emelni az adózás előtti eredményt. A számított nyilvántartási értékkel pedig le lehet csökkenteni az adózás előtti eredményt. A könyv szerinti érték azonos a bekerülési érték és a költségként elszámolt értékcsökkenés különbözetével. A számított nyilvántartási érték pedig a bekerülési érték és az adózás előtti eredményt csökkentő tételként elszámolt értékcsökkenés különbözete.
Arra nagyon figyelni kell, hogy az ingatlan nyilvántartási és piaci értéke jelentősen eltérhet egymástól. A piaci értéket nehéz meghatározni, legegyszerűbben megfogalmazva az az érték, amelyen a kérdéses ingatlan más piaci szereplőnek eladható. Érdemes hivatalos értékbecslést elvégeztetni. Felmerül tehát a kérdés, hogy melyiket kell szembeállítani az osztalékköveteléssel. Úgy vélem, hogy az ingatlan piaci értékét kell az osztalékköveteléshez viszonyítani. Szerencsés esetben a két érték megegyezik. A társaságiadó-alanyok esetében az osztalékfizetés az adózás előtti eredményt nem érinti, az osztalékot ugyanis az adózott eredmény eredménytartalékkal növelt összegéből kell fizetni. Az ingatlan piaci értéke és a jóváhagyott osztalék viszonyában három eset lehetséges:
- a két összeg azonos,
- az ingatlan értékes kisebb, mint a jóváhagyott osztalék,
- az ingatlan piaci értéke meghaladja a jóváhagyott osztalék összegét.
Tételezzük fel, hogy egy kft. két magánszemély tulajdonosa szeretné felvenni az évekkel ezelőtt megszavazott osztalékot, mégpedig természetben, a társaság tulajdonában lévő ingatlan formájában. Az ingatlan könyv szerinti értéke az osztalék körülbelül 78 százalékára elegendő, a többire rendelkezésre áll a pénzeszköz. Az ingatlan piaci értéke megközelítően duplája a könyv szerinti értéknek.
Az is előfordulhat, hogy az ingatlan megszerzésekor vissza nem térítendő állami támogatásban részesült az a vállalkozás, amelyik most osztalékként adja át az ingatlant. Az állami támogatás (vagy annak egy része) időbeli elhatárolásként szerepel a könyvekben. Az ingatlan átadásakor az időbeli elhatárolást is meg kell szüntetni.
Osztalékként kapott ingatlan a társasági adóban
Az Szt. 83. § (2) bekezdése alapján a pénzügyi műveletek bevételei közé tartozik a kapott (járó) osztalék és részesedés. Ezt egy kicsit megbonyolítja, hogy jelen esetben a vállalkozás nem pénzbeli osztalékot kap, hanem az osztalékot ingatlan formájában kapja meg. Emiatt kissé változik a számviteli elszámolás.
Osztalékként kapott ingatlan esetében el kell dönteni, hogy az ingatlan tárgyi eszközként vagy forgóeszközként kerüljön nyilvántartásba vételre. Bárhogyan is történik, a vagyonszerzési illetéket meg kell fizetni.
Amennyiben az ingatlan tárgyi eszközként kerül nyilvántartásba vételre, akkor a tárgyieszköz-nyilvántartó kartonon fel kell tüntetni a számviteli amortizációt. A számviteli politika alapján elszámolt amortizáció elismert költségnek minősül a társasági adóban. Az adóbevallás készítése esetén a költségként elszámolt értékcsökkenéssel az adózás előtti eredményt meg kell növelni.
A Tao törvény alapján figyelembe vehető értékcsökkenés majd az adózás előtti eredményt csökkentő tételként kerül elszámolásra.
Arra ügyelni kell, hogy amennyiben a kérdéses ingatlan telek vagy építési telek, erre értékcsökkenés sem a számvitelben, sem a társasági adóban nem számolható el.
Tekintettel arra, hogy a társaság az ingatlant osztalékként kapta, az osztalékkövetelést is meg kell szüntetni, ki kell vezetni a követelést a könyvekből.
Arra is gondolni kell, hogy az osztalékként kapott ingatlan általános forgalmi adóval terhelt is lehet. Ebben az esetben a vállalkozás áfastátusza, illetve a konkrét ingatlan mikéntje dönti el, hogy az előzetesen felszámított forgalmi adó levonásba helyezhető vagy sem.
Ha az osztalékként kapott ingatlan (akár új, akár használt) lakóingatlannak minősül, akkor az Áfa törvény 124. § (1) bekezdésének h) pontja alapján nem helyezhető levonásba a lakóingatlant terhelő előzetesen felszámított adó. Ezt a szigorú tiltást feloldja az Áfa törvény 125. § (1) bekezdésének b) pontja, amely szerint levonható az áfa, ha a lakóingatlan igazoltan tovább értékesítési célt szolgál. Használt ingatlan esetében az értékesítő adóalanynak előzetesen élnie kell a 88. § szerinti választási jogával.
Amennyiben az osztalékként kapott ingatlan nem lakóingatlan és áfás tevékenységhez használják, akkor az ingatlan megszerzője élhet az áfalevonási jogával.
Osztalékként kiadott ingatlan a kisvállalati adóban
Az osztalékként átadott ingatlant ki kell vezetni a könyvekből. Az osztalékfizetéskor a kisvállalati adó alapja módosításra kerül. Főszabályként a növelő-csökkentő adóalaprésznél adóalapot növelő tételként számolandó el, ez azonban csak akkor igaz, ha a kisvállalatiadó-alanyiság alatt realizált keletkezett adózott eredmény terhére történik osztalékfizetés.
A társaságiadó-alanyiság alatt keletkezett eredménytartalékból a kiva-alanyként történő osztalékfizetés esetén a növelő-csökkentő tételek adólapját nem kell megnövelni.
Amennyiben az ingatlan áfásan kerül átadásra, az általános forgalmi adót is könyvelni kell. Ha az ingatlant átadó korábban élt az áfalevonási jogával, az előzetesen felszámított és levonásba helyezett áfát korrigálni kell.
A kapott ingatlan elszámolása a kisvállalati adóban
Az osztalékként kapott ingatlant nyilvántartásba kell venni. A bekerülési értékre értékcsökkenés lesz elszámolható. Azt érdemes megjegyezni, hogy a kisvállalati adó alapját az elszámolt értékcsökkenés nem befolyásolja, az osztalékként kapott ingatlan bekerülési értéke viszont kapott osztalékként a kisvállalatiadó-alapot módosítja; a növelő-csökkentő adóalaprésznél adóalapot csökkentő tételként számolandó el.
Az általános forgalmi adó ugyanúgy kezelendő, mint a társaságiadó-alanyok esetében. Egy dologra azonban figyelni kell. Az osztalékként kapott ingatlan megszerzése nem minősül beruházásnak, tehát nem teszi lehetővé a személyi jellegű kifizetések elhatárolt veszteséggel való csökkentését.
Arra is figyelni kell, hogy amennyiben a kisvállalati adó alanya később társaságiadó-alannyá válik, akkor a kisvállalatiadó-alanyiság alatt szerzett tárgyi eszközre értékcsökkenést elszámolni a Tao törvény alapján nem lehet, tehát az adózás előtti eredmény értékcsökkenéssel nem kisebbíthető. Természtesen a számviteli értékcsökkenés ebben az esetben is elszámolható.
A magánszemély részére osztalékként átadott ingatlan elszámolása
Az Szja törvény 15. §-ának (4) bekezdése értelmében, ha a magánszemély egyes külön adózó jövedelmeiből – mint például az osztalék – a kifizető állapítja meg az adót, de az adó levonására nincs lehetősége, a kifizetőnek és a magánszemélynek az adóelőlegre irányadó szabályok szerint kell eljárnia.
Az Szja törvény 46. §-ának (6)–(7) bekezdéseiben megfogalmazott szabály értelmében a kifizetőnek az általa kifizetett (juttatott) bevételt terhelő adóelőleget akkor is meg kell állapítani, ha annak a bevételből történő levonására bármely okból nincs lehetőség.
Ha a magánszemély részére más adóköteles kifizetés nem történik, akkor – figyelemmel az osztalék összegére – feltételezhetően nem lehetséges az adó levonása. Ebben az esetben az adóköteles bevételről kiállított igazoláson a kifizető feltünteti a le nem vont adóelőleg (ami esetünkben adó) összegét is, és felhívja a magánszemély figyelmét arra, hogy az adót a kifizetés (a juttatás) hónapját követő hónap 12. napjáig (és nem a negyedévet követő hónap 12-éig!) kell megfizetnie, ezért az adót nem elegendő az adóbevallás benyújtásakor megfizetni. Kivételt jelent az az eset, ha a taggyűlés az ingatlanhányadok értékénél magasabb összegben határozza meg a fizetendő osztalékot, és a pénzben kifizetett különbözet fedezetet ad a közterhek levonására.
Ha egyenértékű ügyletet szeretnének, akkor a nettó (szja + szocho-val csökkentett) osztaléknak kell megegyezni az ingatlan vételárával. Fontos, hogy a nem független kapcsolat miatt az ingatlan piaci értékét indokolt az értékesítésnél alkalmazni.
Ha tetszett a cikk, ossza meg másokkal is!